Securitizadora Transa (Patrimonio 7)

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Clasificadora de Riesgo Humphreys Ltda.

Humphreys Reduce Clasificación de Bonos Serie A y B del Séptimo Patrimonio Separado de Transa Securitizadora

Santiago, 04 de diciembre de 2007. Clasificadora de Riesgo Humphreys Ltda. ha acordado reducir desde “Categoría AAA” a “Categoría AA+” los bonos securitizados serie A y desde “Categoría AA” a “Categoría AA-“ los bonos serie B, correspondientes al séptimo patrimonio separado de Transa Securitizadora S.A. Los bonos serie C fueron ratificados en “Categoría C”.

El cambio en la clasificación de riesgo, se basa en el elevado nivel de morosidad que han exhibido en los últimos meses los activos que conforman el patrimonio separado, situación que ha afectado tanto a los mutuos hipotecarios como a los contratos de leasing habitacional que respaldan la transacción.

Considerando la antigüedad promedio de los activos – aproximadamente 36 meses – los actuales niveles de morosidad implican un deterioro de la cartera y, por ende, una pérdida de sobrecolateral de la operación, superior y más acelerada que la media esperada por el modelo dinámico de Humphreys. Sin perjuicio de ello, el porcentaje real de los activos en mora sobre 90 días es inferior a las tasas de default más extremas incluidas en el mismo modelo, aun cuando es preciso señalar que los estrés más severos presumen una economía en crisis lo cual dista de las condiciones económicas actuales del país.

Además, dada la baja madurez del portafolio de respaldo, no se puede descartar que a futuro se incremente aun más la mora. En contraposición, se tiene como atenuante que en los últimos meses se ha observado una interrupción en la tendencia alcista de la “mora dura”, en parte por las medidas tomada por el emisor y por el administrador primario de los activos (convenios de pagos).

También, dentro de los atenuantes, se debe incorporar el hecho que los recursos provenientes de los prepagos voluntarios de activos se han utilizado en la adquisición de nuevos instrumentos hipotecarios, inhibiendo con ello los efectos negativos de las amortizaciones anticipadas (reducción de los ingresos por concepto de interés).

Si bien el patrimonio separado mantiene una fuerte capacidad de pago, ésta es menor en comparación con la presentada al inicio de su conformación, pero compatible con la “Categoría AA+” para la serie A y con la “Categoría AA-” para la serie B.

A futuro la capacidad de pago del patrimonio separado podría verse más afectada dependiendo del comportamiento de la tasa de prepago, de la tasa de default y de los niveles de recuperos en la eventualidad de liquidación de los inmuebles subyacentes a los créditos y contratos de leasing. En consecuencia, la clasificación de la serie A se calificó “En Observación” y la serie B, dado su grado de subordinación, con tendencia “Desfavorable”.

A septiembre de 2007 el valor de los activos – saldo insoluto de los créditos vigentes, incluyendo los fondos disponibles – representan en torno al 115,61% del monto de los bonos series A y B. A la fecha de emisión, diciembre de 2005, este ratio se encontraba alrededor de 110,96%, pero con una cartera de respaldo con niveles de mora significativamente inferior a los actuales.

A la fecha, el prepago de activos asciende al equivalente del 4,22% del saldo insoluto inicialmente traspasado al patrimonio separado; sin embargo, ello no ha significado pérdida de sobrecolateral por cuanto alrededor del 90% de este valor ha sido reemplazado con nuevos mutuos hipotecarios o contratos de leasing.

En cuanto al default, representado por todos los activos liquidados o con mora superior a 90 días, alcanza el 26,79% del valor de la cartera al inicio del patrimonio separado. Las liquidaciones efectivas, que han implicado enajenación de las garantías, han sido del orden del 0,89%.

En referencia a las obligaciones en valores de oferta pública, éstas ascendían, a septiembre de 2007, a UF 256.866, dividido en UF 192.587 para las series A y B, y en UF 64.278 para la subordinada.

Los mutuos hipotecarios endosables han sido originados en su gran mayoría por Valoriza S.A. y MutuoCentro S.A. en tanto la originación de la totalidad de los contratos de leasing habitacional pertenece a Leasing Chile S.A.


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